La tenida tuvo lugar este 31 de marzo último en nuestra ciudad – Este diario tuvo acceso a lo discutido y evaluado en la misma, además de la posibilidad de dialogar mano a mano con el presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial Junín
El presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial Junín, Daniel Di Palma, encabezó este último 31 de marzo una importante asamblea celebrada en Rojas, con la presencia de los y las profesionales del rubro encuadrados en la mencionada jurisdicción (Rojas, Salto, Colón, Arenales, y obviamente Junín).
En el cónclave, al que este diario tuvo acceso, al igual que la posibilidad de una jugosa entrevista mano a mano con el propio Di Palma, se abordaron no sólo los distintos aspectos del ejercicio 2022 de la institución, sino que además se debatieron temas clave para el rubro: uno de ellos, prácticamente detonante. Se trata de la realización de prácticas ilegales en el rubro, como lo sería, en este caso, la actividad a nivel de este distrito de personas que no tendrían competencia profesional y jurisdiccional para llevar a cabo negocios inmobiliarios.
Justamente, no podía ser otro el primero de los puntos que abordamos con Di Palma en la entrevista que sigue a continuación:
“Concretamos una reunión en Rojas con parte de la comisión directiva, donde tuvimos este 31 de marzo la asamblea correspondiente al año 2023 para tratar el período 2022. En ese formato de asamblea ordinaria transcurrió todo en los términos planteados y fue aprobado todo por unanimidad de acuerdo a los puntos establecidos”, refirió el reconocido profesional.
Pero además expuso el punto clave: “Vemos la necesidad de realizar un trabajo de fiscalización en el Departamento Judicial. Básicamente estamos enfocándonos en dos puntos: uno es la ciudad de Rojas, que está comprendida en el Departamento Judicial de Junín, donde hemos detectado el ejercicio ilegal de la profesión”, remarcó. Y explicó que “el ejercicio ilegal del corretaje, para que lo entienda la gente, significa que hay personas que actúan bajo el formato inmobiliario o que realiza intermediaciones sin tener la debida habilitación, anunciándolo a través de cartelería en la vía publica y también mediante las redes sociales, que es un formato actual de comunicación, porque sabemos que a partir de la pandemia las redes sociales como Facebook, Instagram y todo formato digital ha tenido un gran desarrollo, una gran amplitud y penetración en toda la población. También (se anuncian) mediante publicaciones en algunos medios gráficos”.
“Esto es sumamente serio -sentenció Di Palma-. Por eso nosotros, como Colegio Departamental, como Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Junín, aclaramos siempre que somos delegados del Estado, o sea que el Estado nos delega el control de nuestras matrículas y el poder de policía sobre las mismas. De allí que debemos velar por la seguridad jurídica de toda la sociedad, y sobre toda intermediación inmobiliaria”.
Y, más aún, advirtió: “En este contexto lo que debemos entender es que la intermediación inmobiliaria debe estar regida por matriculados y corredores habilitados, y de no ser así, la obligación nuestra es denunciarlo ante la fiscalía penal y realizar los trámites administrativos correspondientes para que esto tenga un efectivo procedimiento”.
Enfatizando claramente la gravedad de la situación, precisó que “las condenas son varias: si es un martillero no habilitado, puede tener la inhabilitación de su matrícula; y si es una persona que no está habilitada para el ejercicio profesional, que no es ni martillero ni corredor, y está haciendo las veces de corredor inmobiliario, va a tener la sentencia correspondiente que se defina en el proceso penal”.
Di Palma explicó que, en este contexto, “un cliente puede llegar a hacer una operación con una persona que no está habilitada, que no tiene un respaldo legal suficiente para poder responder sobre el interés, y no está tratando la compra de nada que no sea específico, está tratando la inversión de todo su capital o un capital de ahorro que oportunamente llevó adelante durante el transcurso de su vida. Cuando alguien está poniendo una propiedad que puede ser el ahorro de toda su vida en manos de una persona que no está habilitada, puede derivar en un conflicto sumamente importante en lo económico y jurídico. Nosotros debemos preservar la seguridad jurídica de los ciudadanos, por lo cual debemos llevar adelante una denuncia penal”.
OTROS TEMAS
En tanto, consultado respecto de temas de actualidad, como la ley de alquileres y la situación general del mercado, Di Palma consideró que “es un momento de mucha cantidad de oferta, porque se dan dos características: la gente no ha convalidado después de la pandemia la promulgación de la Ley 27.551 que pone en funcionamiento la nueva ley de alquileres, no convalida el tipo de duración que plantea la ley, y no convalida el tipo de aumento propuesto en forma anual a través de un índice emitido por el Banco Central. Esto conlleva que haya gran cantidad de gente que tenía propiedades en renta los pasa a venta, y esa cartera de venta se ve aumentada, primero por una gran cantidad de propiedades en venta, ofertas que no se han podido concretar por falta de crédito hipotecario, falta de capacidad de ahorro de la gente y desinterés en la compra producto de la economía en general, pero también se incrementa esa oferta producto de propiedades que han estado en alquiler que se retiran de la misma para ponerse a la venta”.
Por ello, señaló, “ese cúmulo de propiedades en venta, con un mercado con falta de demanda, hace que se convaliden precios a la baja de las propiedades, y restan posibilidades en cada ocasión”.
“Nosotros creemos y proponemos dos cosas desde el sector inmobiliario, cosas que hemos llevado a altas esferas del estado nacional: una es volver al código anterior y a la derogación de la Ley 27.551 para proponer el contrato de 24 meses con acuerdo de partes en los incrementos tanto de vivienda como el comercial. En el caso del comercial se puede aumentar mediante el pacto entre las partes, pero no el de vivienda. Entonces proponemos derogar esta ley y a su vez promover la creación de créditos hipotecarios en la medida que la economía pueda desarrollar los mismos. En este contexto creemos que la cantidad de oferta de propiedades que hoy se encuentran a la venta puede ir disminuyendo, puede aumentar la demanda, y puede equilibrar el sistema de precios”, apuntó luego el profesional.
En esa línea, consideró que “los montos que se están cobrando son totalmente actuales; de todas maneras, la propiedad ha perdido rentabilidad en los últimos 10 años. Se han empobrecido todos los sectores de la economía y también el inmobiliario. Hoy el locador o rentista de propiedad ha perdido frente a la rentabilidad del inmueble en forma abismal, no le saca más de un 2 o 3 por ciento anual, cuando se habla históricamente de un 5 a un 7 por ciento”.
En este contexto, advirtió que “respecto a la valorización del dólar, estamos totalmente devaluados, estamos en un piso absoluto tanto a nivel de sueldos, como a nivel de rentas, como a nivel de ventas. El precio de las propiedades en dólares se ha reducido en los últimos cuatro años prácticamente en un 60 por ciento, o sea que la casa que valía 100 mil dólares hace cinco años atrás hoy pasó a valer entre 40 y 50”.
Por ello, señaló, “valorizar las propiedades en dólares perjudicó de algún modo la situación. Lo que pasa es que siempre el sector inmobiliario o el activo inmobiliario fue tomado y fue resguardado en dólares por una cuestión de capitalización, y en el contexto de la convertibilidad se dolarizó prácticamente toda la economía y con eso el sector inmobiliario. Cuando salimos de la convertibilidad en el 2001, el commodittie de 600 dólares la soja hizo que tengamos un desarrollo y un potencial en los años 2003, 2004, 2005 y 2006 que hizo que los precios crecieran en dólares, y siempre fuimos dolarizando el mercado. Entonces es como que se instaló en el consciente colectivo, una cuestión muy interna del mercado que sigue dolarizado. El precio y la composición del costo del metro cuadrado de construcción, con un montón de rubros que integran ese costo, están dolarizados. De allí que en ese contexto no podemos desprendernos generalmente de una valoración en dólares del metro cuadrado, más allá de que se valúa y se acentúa la división y la repercusión finalmente en el precio, producto de la oferta y la demanda».
En este orden de cosas, juzgó, el mercado inmobiliario “se ha transformado en un mercado reducido, con una demanda sumamente selectiva. No es para todo el mundo porque hay muy poca gente que llega al alcance de la compra de una propiedad con capacidad de ahorro, o aquella gente que sí la tenga, o rebalse de otro sector y otro rubro de la economía. Por eso, el 90 por ciento de la población no tiene acceso al crédito, no tiene capacidad de ahorro y no puede estar avizorando en el futuro la posibilidad de la compra de un terreno, la construcción de una propiedad o el atesoramiento para comprar una vivienda».
En esa línea, remarcó, “lo que exigimos permanentemente es la creación de créditos hipotecarios, finalmente concluir y desandar el camino inflacionario que tiene esta economía, y hacer pie para tener una economía en crecimiento y un desarrollo para los próximos diez años».
