Con un valor promedio que supera los 100.000 pesos mensuales para los edificios de la Ciudad de Buenos Aires (CABA), las expensas consorciales se han convertido en un dolor de cabeza para propietarios e inquilinos que enfrentan cada vez mayores dificultades para pagarlas, lo que hizo que la morosidad trepara al 35%.
De acuerdo a un relevamiento de la plataforma Consorcio Abierto, realizado entre más de 100.000 consorcios de copropietarios del distrito porteño, el valor de las expensas promediaba en abril último los 100.794 pesos, al tiempo que la morosidad rondaba el 35%.
El peso de las tarifas, mantenimiento y salarios
Las subas de las tarifas de agua (300%), luz (150%) y gas, los aumentos en los abonos (mantenimiento de ascensores, bombas de agua, matafuegos y fumigación), los altos costos de las reparaciones y sobre todo el peso del salario de los encargados han llevado a las expensas a niveles inéditos.
Los edificios con servicio de calefacción central son los que más sufren la subida de las tarifas de gas ya que los consorcistas no pueden regular el consumo individual y deben aceptar las reglas que en este sentido fija el consorcio.
En este sentido David Loisi de la Liga del Consorcista señaló que «los edificios que tienen calefacción central son los que más aumentos van a sufrir por la suba de las tarifas de la energía, pero de todos modos como rubro, es uno de los menores (en general sólo representa entre un 5% y 15% del gasto total del consorcio)».
Para Loisi «el mayor peso en las expensas lo tienen las reparaciones y gastos de proveedores, y desde luego el gasto mayoritario (en general representa entre un 60% y 75% del gasto total del consorcio) sigue siendo el rubro de gastos del encargado y cargas sociales»
Los edificios pequeños padecen más el aumento de costos
Oscar Puebla, agente inmobiliario, coincidió con el diagnóstico al señalar que «si bien hay un gran incremento en los servicios (agua subió de abril a mayo un 280%), lo que más distorsiona la liquidación mensual son las cargas sociales más todos los extras del rubro de encargados que no se nota mucho en un edificio grande pero sí en uno pequeño».
Según estimaciones de la Cámara de Propietarios (CAPRA), en los últimos 3 meses, las expensas de propiedad horizontal sufrieron aumentos de entre el 40% y el 70%, dependiendo de los servicios que preste el consorcio y la cantidad de encargados que tenga el edificio.
Solventar la carga salarial significó en muchos casos la liquidación de expensas extraordinarias para hacer frente en marzo a aumentos retroactivos desde enero y al incremento de las cargas de la seguridad social, advirtieron desde CAPRA.
Para Loisi, el aumento de la morosidad en el pago de expensas (está entre el 30/35%), «produce un círculo vicioso que hace que las expensas suban porque los que pagan tienen que rellenar los huecos que dejan los que no pagan».
En las estimaciones de la Liga del Consorcista el impacto de la suba de las expensas no se dio de igual en todos los consorcios sino de una manera que atiende a sus especificidades: algunos tuvieron un 100% de aumento mientras que otros solo un 35%.
Según Rita Sessa, abogada especializada en temas consorciales, «los aumentos acordados en la paritaria con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) tuvieron un impacto brutal en las expensas consorciales con ajustes retroactivos a enero, febrero, marzo y abril».
Desde hace mucho tiempo se señala que en esta discusión paritaria el sector patronal está mal representado o directamente no está representado.
«En cualquier convenio colectivo hay dos partes: empleados y empresas. Lo que ocurre en nuestro caso es que el consorcio no es una empresa que tenga ganancias y los propietarios, que son los que pagan los salarios, no están representados en esa discusión», indicó Sessa.
«Eso hace que el sindicato tenga un poder omnímodo que le permite imponer sus condiciones, que hoy los consorcistas cada vez más están en condiciones de afrontar», indicó la especialista.
Para el agente inmobiliario Puebla, la solución a esta distorsión, que está llevando a muchos consorcios a prescindir del encargado tercerizando en empresas de limpieza esas prestaciones, es la negociación individual entre consorcio y encargado.
