La ley de alquileres actualmente vigente generó una disminución de más del 30% de la oferta de inmuebles en alquileres tradicionales. ¿Qué puede pasar en los próximos meses?
ámbito.com | Mariano García Malbrán
Los alquileres se dispararon un 245% desde julio de 2020
Las stablecoins en el centro de la crisis financiera
Precio. Los inmuebles de 70 m2 se alquilan hoy por $103.391 mensuales.
Precio. Los inmuebles de 70 m2 se alquilan hoy por $103.391 mensuales.
La oferta cada vez es menor y la demanda sigue creciendo. Parece el título de una serie de catástrofes, pero no, en este mes de marzo y en abril alquilar un departamento o una pequeña casa o un PH en la Ciudad de Buenos Aires o en las ciudades más importantes del país como La Plata, Córdoba, Rosario, Bahía Blanca, Mendoza, Salta, etc., será prácticamente imposible. Ya hoy es muy difícil conseguir locación para este tipo de inmuebles.
La ley de alquileres actualmente vigente generó una disminución de más del 30% de la oferta de inmuebles en alquileres tradicionales (contratos por 3 años), el furor de los alquileres temporarios dolarizados (por día, semana o hasta tres meses), la necesidad habitacional de estudiantes, profesionales y trabajadores bajo relación de dependencia una vez finalizada la pandemia sanitaria, son factores ineludibles que de manera conjunta nos ubican en este grave contexto.
Los propietarios locadores que decidieron dejar de alquilar sus inmuebles pensaron que un contrato con un plazo mínimo de tres años, más solo una actualización anual basada en un índice impuesto por el estado, más de una registración obligatoria del contrato en AFIP, era un cóctel que no estaban dispuestos a afrontar y decidieron poner su inmueble a la venta o destinarlo al mercado de alquileres temporarios.
Los pocos inmuebles con estas características que los propietarios ofrecen a los corredores inmobiliarios de su confianza, no llegan a publicarse ya que las inmobiliarias tienen pedidos pendientes (búsquedas) de muchísimos clientes, por lo que simplemente se hace una visita única y en el mismo momento se toma la reserva del inmueble.
Un buen ejercicio para tomar conciencia de todo esto, sería que traten de recordar, cuánto tiempo hace que no ven un cartel de SE ALQUILA en un departamento, en cualquiera de estas ciudades. Otra posibilidad es ingresar a cualquier portal inmobiliario y buscar un departamento en alquiler, comuníquese con la inmobiliaria y les adelanto cuál será la respuesta, posibilidad uno, ya se reservó ayer o posibilidad dos: “el día martes haremos una visita al inmueble y tenemos una lista de interesados en alquilarlo, Usted estaría en la posición nro. 12, si alguno de los candidatos precedentes lo reserva se suspende la visita, ya que tienen prioridad, si igualmente le interesa lo anoto”. En esas visitas nunca se supera el candidato número tres, se los comento para que no pierdan su tiempo.
Ahora bien, dar malas noticias sin ofrecer o pensar alguna solución no es una opción para mí. Las soluciones a largo o mediano plazo, a mi criterio, son las siguientes:
- lanzamiento de una línea de créditos hipotecarios para primera vivienda, con apoyo estatal y con el pago de una cuota sujeta al aumento salarial que tengan los tomadores del crédito durante el plazo del préstamo.
- modificación de la ley de alquileres, disminuyendo el plazo mínimo de alquiler a un año, liberando a que las partes pacten la actualización de común acuerdo tanto en el porcentaje de aumento como en los meses en los que se actualizará.
- eximición de pago de impuestos y tasas a los propietarios que alquilen un inmueble de su propiedad y registren su contrato de alquiler en AFIP.
- exención del pago de tasas e impuestos para los desarrolladores inmobiliarios que construyan edificios que sean destinados por un plazo de 10 años a renta (alquiler).
- adquisición por parte del estado, de inmuebles que se subasten por deudas fiscales como así también inmuebles de herencias vacantes o yacentes, puesta en valor de los mismos y locación por parte del estado a ciudadanos de bajos recursos.
Y las posibles soluciones inmediatas, son las que ya ocurren en otras capitales del mundo, como por ejemplo compartir grandes inmuebles entre diferentes familias o personas (coliving), o también que adultos mayores compartan su inmueble para vivir con otras personas y como contraprestación que estos brinden cuidados o soluciones que los propietarios no pueden afrontar, como así también colaboren con los costos y mantenimiento de la propiedad. Si todo esto no es posible, muchas personas deberán volver a su hogar familiar o tratar de encontrar algún inmueble para alquilar en zonas más alejadas de las ciudades y con menores servicios.
La modificación de la ley de alquileres por sí sola, tal como están planteados los proyectos presentados por el oficialismo y la oposición, no darán ninguna solución al déficit habitacional de nuestro país ni aumentarán la oferta de inmuebles en alquiler. Es hora de tomar medidas que brinden soluciones reales a los ciudadanos sobre este tema tan sensible, las propuestas que aconsejamos son reales y con seguridad solucionarán esta grave situación.
Presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios), Presidente de Keymex Argentina, abogado, escribano y corredor inmobiliario.
