El titular del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial Junín, el cual engloba a los profesionales del rubro de nuestra ciudad, Daniel Di Palma, analizó en Radio Rojas la situación del mercado inmobiliario, particularmente el impacto del DNU de Milei en cuanto a los alquileres.
“Desde el Colegio de Martilleros de Junín venimos realizando un trabajo sumamente importante desde hace muchísimo tiempo porque esto en realidad no arranca ahora, sino que viene desde mucho más atrás. Precísamente en el 2020, con la pandemia, nos vimos también afectados por los DNU, por las medidas excepcionales tomadas oportunamente, y en consecuencia tuvimos que tomar nuestra tarea profesional bajo la implementación de regulaciones excepcionales. Desde entonces venimos transitando de esa manera, en un clima bastante complicado y con mucha incertidumbre respecto de las locaciones, tanto para los propietarios en poner un inmueble en locación, como para las personas o familias que necesitan de la locación para hacer su asiento y su lugar”, observó el experimentado profesional en El Nuevo en Radio..
En ese sentido, definió: “Hoy estamos ante un DNU que derogó las leyes anteriores, por ejemplo, la 27551, que había promulgado en su período de gobierno Macri, reformada por la 27737, que modificó algunos artículos de la misma, que en definitiva es la mal llamada ‘ley de alquileres’, porque son reformas al Código Civil y Comercial. En este momento, este nuevo DNU, que pone en vigencia el nuevo gobierno, deroga todo lo anterior, como las leyes mencionadas anteriormente, reforma el Código Civil y Comercial en los artículos que corresponde a la locación, y libera el trato entre partes, que era un poco lo que retiró en algún momento la oferta de la locación del mercado”, y agregó, en la misma línea, que “ahora esperamos que el mercado se nutra de mayores propiedades, dada la posibilidad del pacto entre partes, y de de hacer contratos a medida en cada caso”. No obstante, Di Palma dijo que “desde la institución aconsejamos la prudencia, y aconsejamos en la intermediación, porque no tomamos intervención en el ciento por ciento de los casos. En la intermediación en la locación de la vivienda y lo comercial tenemos un gran porcentaje en las administraciones de las inmobiliarias. La gran mayoría de las operaciones y de las intermediaciones se hacen desde la inmobiliaria, pero también hay un gran porcentaje a través del formato particular, lo que quiere decir que nosotros podemos bajar nuestra apreciación y nuestra impronta sobre las inmobiliarias para que se realice un trabajo a medida para cada locación y para cada contrato en particular”.
Por otro lado, destacó que “sabemos que no es lo mismo la contratación o el alquiler comercial que la vivienda, porque la vivienda muchas veces está atada a ingresos salariales, de salarios que han tenido paritarias pactadas a la baja, que han perdido poder adquisitivo y han perdido una realidad económica frente a la realidad inflacionaria”, por lo cual, sentenció, “la gente dispone de mucho menos dinero y sufre un corrimiento de precios en todos los rubros de la economía, y en consecuencia es muy poca la posibilidad de maniobra, eso lo sabemos todos los intermediarios que estamos en el rubro y trabajamos en nuestras administraciones día a día para poder llevar a feliz término los contratos de locación, porque conocemos que no hay demasiada posibilidad en el arco de la vivienda para los asalariados en cuanto a los incrementos, y que no se puede llevar a niveles de precios en general. En ese contexto estamos, andamos en estos primeros días del DNU y esperemos que todo pueda fluir de la mejor manera posible”.
LA DEMANDA
”Hay mucha demanda de alquiler. En estos días en la cabecera del partido de Junín aparecen solicitudes para estudiantes y también está la rotación lógica que se presume para estas épocas producto de lo estacional y las vacaciones de los chicos. Ha habido contratos que han sido prorrogados hasta tanto existiese reglamentación vigente, y en este momento ya la tenemos, con lo cual se están resolviendo algunos contratos de locación. Lo que vemos es que no se va a cubrir de momento el ciento por ciento de la demanda porque hay un faltante muy grande producto de varios factores que tienen que ver con falta de construcción, con destino de la locación, por inversiones con destino de locación y todo ese tipo de cosas que hacen que aumente el mercado y la oferta, que tiene otro componente; porque eso viene de falta de crédito hipotecario y de la baja en inversiones en inmuebles por la pérdida de rentabilidad. En consecuencia hay un panorama bastante más complejo de lo que se puede ver simplemente con una relación. Finalmente hay que tratar de que se pueda ir resolviendo para bien de todos la inflación y el corrimiento de precios”.
EL DÉFITI HABITACIONAL
“Hemos transitado con un formato de ley, la 23091, desde el año ’84, hasta que se les ocurrió, en 2015-2016, empezar a hablar de las locaciones, de los faltantes, de las dificultades a la hora de paliar el déficit habitacional; pero el déficit habitacional no se soluciona con una ley: se soluciona con políticas crediticias con acceso a la primera vivienda, al lote, a la construcción, para todas las familias. El déficit habitacional no es una foto, no es un número, no es una cuestión de momento: es creciente, todos los días aumenta y cambia. En consecuencia hay que tomar definitivamente medidas políticas públicas a nivel nacional y a nivel provincial para poder mediamente ir paliando ese déficit con el correr del tiempo”.
LAS PREVISIONES
“Hacer pronósticos a futuro es difícil; pero esperamos que se tomen las medidas del caso para poder ir paliando definitivamente ese déficit y que medianamente el mercado cumpla con la regla de incorporar nuevos inmuebles a la locación para en definitiva restar presión sobre la demanda, y que la demanda pueda ir satisfaciendo sus necesidades y se vayan reacomodando los precios con la famosa ley de oferta y demanda”.
ESCRITURACIONES
“Las escrituraciones se han mantenido durante 2023 a niveles de 2022, algún mes un poco más y otros un poco menos, en tanto en los últimos tres meses vimos un aceleramiento de los actos de escrituración, que tiene que ver con un montón de cosas, no solamente con compra-venta, sino con gente que ha comprado en otro momento y se apura para escriturar antes del período correspondiente y para que no le cambien algunos números de las valoraciones y todo ese tipo de cosas. Mientras tanto el mercado está muy amesetado, en un reacomodamiento continuo de precios, con crecimiento en los últimos meses del metro cuadrado en pesos producto de la inflación, y esto, con el acomodamiento del tipo de cambio hace que tenga una variabilidad del tipo de precio por metro cuadrado en dólares y en pesos que hace que el mercado siempre esté expectante y simplemente sean efectuadas operaciones contra oferta y es lo que vemos en números, que no han sido los mejores de los últimos años, pero ha tenido el mismo movimiento que en 2022”.
TIERRAS PRODUCTIVAS
“El sector agropecuario ha tenido una dinámica importante en los últimos tiempos. Toda propiedad que aparece se vende. En alguna medida hubo un reacomodamiento de precios producto de la baja que se implementó en los dos años de sequía y los dos años de pandemia, que han tenido una influencia sobre los precios y sobre los valores. Cuando se vino el reacomodamiento se han producido operaciones y se han desarrollado ofrecimientos en todos los partidos del Departamento Judicial. Vemos un sector con una dinámica distinta. En ese contexto la exportación, la devaluación y el valor de los commodities hace que sea un sector motor de la economía de nuestra región, sumado a que tiene un pronóstico muy bueno para el futuro inmediato en cuanto a precio de verano, producción, productividad y, en consecuencia, un futuro promisorio”.
